La rescision des ventes immobilières

Pierrick Belen, expert-comptable et commissaire aux comptes

Le 21 décembre 2022

La rescision des ventes immobilières : gare aux plus-values trop importantes !

Lorsque l’on intervient sur le secteur immobilier, il n’est pas rare de réaliser des plus-values importantes. Mais certaines plus-values trop élevées peuvent être remises en cause. En effet, le droit français a prévu un plafonnement en permettant aux vendeurs de contester le prix de transaction initial.On parle alors de rescision ou de lésion.

Synthèse du dispositif

L’action en rescision est une cause de dissolution du contrat de vente d’immeuble. Elle peut être introduite par un vendeur dans un délai de deux ans de la vente lorsque le prix est inférieur à 5/12^ème de la valeur de l’immeuble.

L’action en rescision n’appartient qu’au seul vendeur. Il ne peut pas renoncer préalablement à cette action.

Le délai de deux ans court à partir de la vente (accord sur la chose et le prix) et non l’authentification ou la publication par un notaire. Le point de départ de ce délai sera donc le compromis ou le cas échéant la réalisation des conditions suspensives.

L’action est menée directement auprès des tribunaux, qui après avoir jugé de la recevabilité de l’action par le vendeur va nommer trois experts pour évaluer la valeur de l’immeuble au moment de la vente.

Par exemple, la vente d’un appartement qui vaut 120.000 € (prix moyen), est faite à prix lésionnaire si l’acheteur l’acquiert au prix de 45.000 €. En effet, le prix de vente étant inférieur à 5/12^ème de la valeur (50.000 €). La lésion quant à elle est supérieure à 7/12^ème de la valeur de l’immeuble.

En cas de recevabilité de l’action en rescision, l’acheteur devra restituer le bien et les fruits (loyers) perçus depuis la vente. Une solution alternative permet au vendeur de verser au vendeur un complément de prix.

Base juridique

L’action en rescision est codifiée à l’article 1674 et suivant du Code civil :

Article 1674 du Code Civil

« Si le vendeur a été lésé de plus de sept douzièmes dans le prix d’un immeuble, il a le droit de demander la rescision de la vente, quand même il aurait expressément renoncé dans le contrat à la faculté de demander cette rescision, et qu’il aurait déclaré donner la plus-value. »

Article 1675 du Code Civil

« Pour savoir s’il y a lésion de plus de sept douzièmes, il faut estimer l’immeuble suivant son état et sa valeur au moment de la vente. En cas de promesse de vente unilatérale, la lésion s’apprécie au jour de la réalisation. »

Article 1676 du Code Civil

« La demande n’est plus recevable après l’expiration de deux années, à compter du jour de la vente. Ce délai court et n’est pas suspendu pendant la durée du temps stipulé pour le pacte du rachat. »

Conditions dans lesquelles l’action en rescision ne peut être évoquée

L’action en rescision ne peut être invoquée lorsque la fixation du prix est déconnectée du prix du marché classique. C’est à dire lors de la vente en viager et les ventes par adjudication.

Ainsi, les maisons ou appartements mis aux enchères, à la suite d’une saisie du logement, ne peuvent faire l’objet d’une rescision de par l’insolvabilité du propriétaire.

La rescision des ventes immobilières